서울시 신혼부부 전세대출 이자지원(신혼부부 임차보증금 이자지원사업), 계약 전에 확인할 자격·금리·신청 순서(2026년)

서울에서 전세나 반전세 집을 구하는 신혼부부라면 계약서에 서명하기 전에 신혼부부 임차보증금 이자지원사업을 확인해 볼 만합니다. 국민·하나·신한은행이 임차보증금을 대출하고, 서울시가 자격과 소득 구간에 따라 이자의 일부를 지원하는 제도입니다.

서울시가 3억 원을 직접 빌려주는 것은 아닙니다. 대출은 최대 3억 원, 계약서상 임차보증금의 90% 이내에서 가능하지만 실제 한도와 승인 여부는 소득·부채·신용, 주택 상태와 한국주택금융공사(HF)의 보증 심사에 따라 달라집니다.

먼저 볼 핵심

• 은행 상담이 계약보다 먼저: 추천서를 받아도 대출이 거절되거나 한도가 줄 수 있으므로, 계약하려는 집의 주소까지 들고 사전상담을 받는 편이 안전합니다.
• 반전세는 환산액으로 7억 원 이하: 계약서의 보증금만 보지 않고 월세를 보증금으로 바꾼 금액까지 합산합니다.
• 지원은 부부 한 쌍당 생애 1회: 대출을 전액 상환해도 다시 신청할 수 없습니다.

이 글은 2026년 7월 21일 서울주거포털 신청 페이지에 연결된 공고문과 FAQ를 기준으로 정리했습니다. 정책과 전월세 전환율은 바뀔 수 있으므로 실제 계약과 신청 전에는 공식 공지를 다시 확인해야 합니다.

 

먼저 신청 대상인지 확인하자

아래 조건을 모두 충족해야 합니다. 자격이 맞더라도 은행과 HF의 심사는 별도로 진행됩니다.

신규 신청자의 핵심 자격

확인 항목	2026년 7월 21일 확인 기준
거주	서울시민이거나 최초 대출 실행일부터 1개월 이내 서울 전입 예정
혼인 기간	은행 대출신청일 기준 혼인신고 후 7년 이내
예비신혼부부	은행 대출신청일 기준 6개월 이내 결혼 예정
소득	부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하
주택 보유	본인과 배우자 모두 무주택
계약 주택	서울시 안의 주택·주거용 오피스텔·법정 요건을 갖춘 일부 노인복지주택이며 보증금 기준 충족

임대차계약서의 임차인, 서울시 추천서 신청자와 은행 대출명의자는 같은 사람이어야 합니다. 대출명의자는 세대주 요건도 충족해야 하며, 예비 세대주 등 인정 범위는 FAQ에 별도로 정해져 있습니다.

불법건축물, 근린생활시설처럼 주택이 아닌 곳, 본인이나 배우자의 직계존비속과 맺은 계약은 신청할 수 없습니다. 다중주택은 은행 내규에 따라 취급이 어려울 수 있고, 서울시 청년안심주택은 민간임대 유형만 가능합니다.

공공임대 거주자는 현재 운영 기준을 확인해야 합니다.

서울시는 2026년 3월 31일 공공임대 거주자까지 대상을 넓히겠다는 계획을 발표했습니다. 그러나 2026년 7월 21일 현재 실제 신청 페이지의 공고문과 FAQ에는 공공주택사업자가 공급·지원하는 공공주택을 제외한다는 기준이 남아 있습니다. 시행 변경 공고가 나오기 전에는 현재 운영 공고를 기준으로 판단하는 편이 안전합니다.

반전세는 보증금 7억 원만 보면 안 된다

월세가 없는 전세계약은 계약서상 임차보증금이 7억 원 이하면 됩니다. 월세가 있는 반전세 계약은 월세를 보증금으로 바꾼 환산 임차보증금이 7억 원 이하여야 합니다.

환산 임차보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율)

환산 결과는 천 원 단위 이하를 버립니다. 월세보증금 없이 월세만 내는 계약은 지원 대상이 아닙니다.

2026년 7월 21일

현재 서울주거포털에 공지된 전월세 전환율은 5.5%이며, 다음 변경 예정일은 2026년 11월 20일입니다. 추천서 발급을 신청하는 시점의 전환율이 적용되므로 제출 전에 최신 전환율 공지를 다시 보고, 필요하면 서울주거포털 환산 임차보증금 계산기를 이용하세요.

• 보증금 6억 원 + 월세 44만 원: 환산 임차보증금은 6억 9,600만 원으로 기준 안에 들어옵니다.
• 보증금 6억 원 + 월세 55만 원: 환산 임차보증금은 7억 2,000만 원으로 기준을 넘습니다.

환산 임차보증금은 지원 대상 주택인지 판단할 때 사용합니다. 실제 대출 가능 금액은 환산액이 아니라 계약서에 적힌 임차보증금을 기준으로 계산합니다.

서울시가 지원하는 이자는 얼마일까

은행 대출금리는 신 잔액기준 COFIX 6개월 금리 + 1.45%p로 정해집니다. COFIX는 은행의 자금 조달 비용을 반영한 기준금리이므로 실제 대출금리는 신청 시점에 은행에서 확인해야 합니다.

부부합산 연소득에 따른 기본 이자지원금리

부부합산 연소득	기본 이자지원금리
3천만 원 이하	3.0%p
3천만 원 초과~6천만 원 이하	2.5%p
6천만 원 초과~9천만 원 이하	2.0%p
9천만 원 초과~1억 1천만 원 이하	1.5%p
1억 1천만 원 초과~1억 3천만 원 이하	1.0%p

기본 지원에 더해 다음 조건 가운데 하나만 선택할 수 있습니다.

• 예비신혼부부: 0.2%p
• 미성년 자녀 1명: 0.5%p, 2명: 1.0%p, 3명 이상: 1.5%p
• 혼인 후 만 65세 이상 직계존속과 3년 이상 계속 동거: 1.0%p

기본 지원과 추가 지원을 합친 한도는 최대 연 4.5%p입니다. 지원을 반영한 뒤에도 본인 부담금리는 최저 연 1.0%가 적용되므로, 모든 신청자가 4.5%p를 지원받거나 실제 금리가 1%가 되는 것은 아닙니다.

2억 원을 빌렸을 때의 단순 예시

은행 대출금리가 연 4.5%이고 부부합산 소득이 7천만 원이며 추가 지원이 없다고 가정하면, 기본 지원 2.0%p를 뺀 본인 부담금리는 연 2.5%입니다. 월 이자를 단순 계산하면 약 75만 원에서 약 41만 7천 원으로 줄어 매달 약 33만 3천 원을 덜 부담합니다. 실제 금액은 승인 대출금, 적용 COFIX와 은행의 이자 계산 방식에 따라 달라집니다.

임신 중인 예비신혼부부는 임신사실확인서를 제출하고 예비신혼부부 0.2%p와 1자녀 0.5%p 가운데 유리한 조건을 고를 수 있습니다. 다만 임신 중인 자녀로 자녀 추가금리를 받았다면 같은 자녀를 나중에 대출기간을 늘리는 자녀 수 증가 사유로 다시 인정받을 수 없습니다.

기본 4년, 자녀 수가 늘면 최장 12년

기본 지원은 최초 2년 이내이며, 연장 시점에 소득·무주택 등 조건을 충족하면 2년 이내로 한 차례 더 이용해 최장 4년까지 지원받을 수 있습니다.

• 임신·출산·입양으로 대출 실행 후 자녀 수가 증가하면 자녀 1명당 4년씩, 최대 8년을 추가로 연장할 수 있습니다. 기본 4년을 합한 최대 이용기간은 12년입니다.
• 기본 4년 동안 자녀 수가 늘지 않은 가구가 인정되는 난임시술 자료를 제출하면 2년을 연장할 수 있습니다. 그 기간에 자녀 수가 늘면 최대 4년을 더 연장해 이 경로의 최대 이용기간은 10년입니다.

연장 판단에서는 대출 전부터 있던 자녀 수가 아니라 최초 대출 실행 후 증가한 자녀 수를 봅니다. 연장은 자동이 아니며, 부부합산 소득이 1억 3천만 원을 넘거나 유주택 세대가 된 경우, 이혼·사별했거나 주택이 지원 기준에서 벗어난 경우에는 중단될 수 있습니다.

같은 집의 계약서상 임차보증금이 올라 7억 원을 초과한 경우에는 7억 3,500만 원 이하일 때 1회에 한해 연장할 수 있는 예외가 있습니다. 연장할 때 서울시 추천서를 다시 발급받을 필요는 없고, 연장이나 이사로 목적물을 바꿀 때 대출금을 늘릴 수는 없습니다.

신청은 계약보다 은행 상담이 먼저다

1. 협약은행에서 사전상담을 받습니다. 국민·하나·신한은행에 소득과 부채 자료, 계약하려는 집의 주소를 제시하고 예상 한도와 주택 취급 가능 여부를 확인합니다.
2. 상담 결과를 보고 임대차계약을 맺습니다. 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급하고, 임대인의 서명이나 도장이 있는 계약금 영수증을 받습니다.
3. 서울주거포털에서 추천서를 신청합니다. 잔금일 2개월 전부터 신청할 수 있고, 서류 심사는 근무일 기준 약 3일이 걸립니다.
4. 추천서를 받아 은행에 대출을 신청합니다. 은행 접수는 잔금일 1개월 전부터 가능하며 은행과 HF가 실제 한도, 신용과 주택을 심사합니다. 하나은행은 안내된 모바일 경로도 이용할 수 있습니다.
5. 최종 승인 후 대출이 실행됩니다. 대출금은 임대인 계좌로 지급되는 것이 원칙입니다. 임대차계약과 잔금 납부 사실이 영수증으로 확인되면 대출신청인 계좌로 지급될 수 있습니다.

잔금일을 촉박하게 잡지 마세요. 은행 사정에 따라 신청부터 실행까지 1~2개월이 걸릴 수 있습니다. 추천서는 발급일부터 2개월 동안 유효하고 그 안에 대출 실행까지 끝나야 합니다. 추천서 신청은 상시 접수지만 하루 60건을 넘으면 다음 날 다시 신청해야 합니다.

신규 계약은 계약서상 입주일과 주민등록 전입일 가운데 이른 날부터 3개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 갱신계약은 전입 후 3개월 이상 지난 상태에서 갱신일로부터 3개월 안에 은행에 신청해야 합니다.

서울주거포털 추천서 신청 서류

• 주민등록등본
• 신청자와 배우자의 가족관계증명서
• 혼인관계증명서
• 임대차계약서와 보증금 5% 이상을 낸 계약금 영수증
• 임신 중이라면 임신사실확인서

추천서용 서류는 원칙적으로 발급 후 1개월 이내여야 하며 열람용 문서는 인정되지 않습니다. 예비신혼부부는 두 사람의 혼인관계증명서를 제출하고, 결혼 예정일을 증명하는 자료는 은행에 냅니다.

은행 대출 신청 서류

은행은 신분증, 서울시 추천서, 확정일자부 임대차계약서, 계약금 영수증 또는 무통장입금증, 건물 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 재직·사업 및 소득 증빙, 가족관계증명서와 혼인관계증명서 등을 요구합니다. 예비신혼부부는 예식일을 확인할 자료가 추가됩니다.

은행 제출 서류는 주민등록번호 전체가 표시되어야 하고 신청일 1개월 이내 발급분이어야 합니다. 영업점 신청은 본인과 배우자가 함께 방문하는 것이 원칙입니다. 신청 경로와 개인 상황에 따라 서류가 달라질 수 있으므로 방문이나 모바일 신청 전에 은행에서 최종 목록을 다시 받으세요.

계약 전에 꼭 기억할 네 가지

1. 서울시 추천서는 대출 승인서가 아닙니다. 추천서를 받아도 은행이나 HF 심사에서 한도가 줄거나 대출이 거절될 수 있습니다.
2. 최대 3억 원은 보장 한도가 아닙니다. 계약서상 보증금의 90%, HF 보증 가능액, 소득·부채와 기존 대출 등을 종합해 실제 한도가 정해집니다.
3. 지원 중단 사유가 생기면 지체 없이 은행에 알려야 합니다. 서울 밖으로 전출하거나 공공임대주택에 입주한 경우, 임대차계약이 끝난 경우에는 이자지원이 중단되고 대출금을 상환해야 할 수 있습니다. 예비신혼부부가 실행 후 6개월 안에 혼인관계증명서를 내지 않은 경우도 같습니다.
4. 반환보증은 자동 가입이 아닙니다. 신규 대출자는 대출 실행 은행에서 HF 임차보증금 반환보증에 별도로 가입한 뒤, 대출 신규일부터 90일 안에 서울주거포털에서 보증료 지원을 신청할 수 있습니다.

반환보증 보증료 지원도 함께 확인하세요.

납부한 보증료를 예산 범위에서 최대 30만 원까지 지원합니다. HF 상품만 가능하며 HUG·SGI 상품은 제외됩니다. 등록임대사업자의 임대주택에 거주하는 임차인과 국토교통부·자치구의 같은 보증료 지원을 이미 받은 사람은 제외됩니다. 자세한 조건은 서울주거포털 신혼부부 반환보증료 안내에서 확인할 수 있습니다.

결국 이 제도에서 가장 중요한 것은 숫자보다 순서입니다. 은행 사전상담 → 주택과 환산보증금 확인 → 임대차계약 → 추천서 신청 → 은행·HF 심사 순서로 움직이면, 계약금을 낸 뒤 대출이 막히는 위험을 줄일 수 있습니다.

신청 직전에 다시 열어볼 공식 자료

• 서울주거포털 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업: 현재 공고문·FAQ와 신청 경로
• 서울특별시공고 제2025-3067호 변경계획 공고 PDF: 자격·주택·금리·기간·절차의 운영 기준
• 신혼부부 임차보증금 이자지원사업 FAQ PDF: 예외와 실제 신청 판단
• 환산 임차보증금 전환율 공지: 반전세 계약 전 최신 비율 확인
• 신혼부부 임차보증금 반환보증 보증료 지원: 반환보증 가입 후 별도 신청 조건

개인별 대출 한도와 주택 취급 여부는 국민은행 1599-9999, 하나은행 1599-2222, 신한은행 1599-8000에서 상담할 수 있습니다. 서울주거포털 이용 문의는 다산콜센터 120, 제도 문의는 서울시 전월세종합지원센터 02-2133-1200~8에서 안내받을 수 있습니다.